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化解房企风险，住建部长说：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气，会有爆胎危险。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间，缓释风险。

　　这就是今年化解房地产企业风险的“关键词”。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。

　　什么是“慢撒气”？如何做到“慢撒气”？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年的房地产工作，倪虹近日表示，概括起来是三句话：

　　第一句，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民、青年人有信心。

　　第二句，防风险。这是底线，防范和化解好风险，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。

　　第三句，促转型。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

　　其中，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。

　　什么是“慢撒气”？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本。

　　这个概念并非首次提出。2018年，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

　　李宇嘉指出，会议释放的信号很清晰，就是要对优质的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型，这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来，机构进场推动收并购、资产重组，或者扶持优质房企，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但是“馅饼”不会从天上掉下来，努力才能冲出困境，“不能等、不能靠、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设，谋求未来可持续的、细水长流的收益。

　　在新的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。而前期发展脚步迈得太大，或是产业布局过于多元化的企业，容易出现资金问题，最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场的预期回暖和销售恢复，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

　　李宇嘉指出，今年，保交楼可以说是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小。不过，降低房贷利率存在下调空间。

　　1月5日，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期。

　　陈文静认为，对于购买二套住房的家庭来说，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均是支持对象，预计对改善性住房需求的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。

地方两会密集点题促消费 今年消费有望明显好转******

　　本报记者 孟 珂

　　见习记者 韩 昱

　　近段时间，地方两会密集召开。多地在政府工作报告中将促消费列为2023年重点工作。

　　接受《证券日报》记者采访的多位专家表示，在海外主要经济体经济下行风险加大的情况下，2023年我国经济稳健增长将更多依靠内需驱动，其中消费将起到至关重要的作用。随着各地密集部署促消费相关举措，2023年我国消费有望出现明显好转。

　　多地拼经济

　　重点“瞄准”促消费

　　2022年12月份召开的中央经济工作会议提出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

　　近期多地将恢复和扩大消费列为2023年工作重点，并作出了具体的工作安排。

　　例如，安徽芜湖市在2023年政府工作报告中提出重点做好八个方面工作，其中提及要“促进消费持续回暖。增强消费对经济发展的基础性作用，多措并举提升居民收入和消费能力”，并提出要“通过推动供给创新培育消费新增长点，促进聚集性、接触性消费加快恢复。做活线上消费平台，建设新型消费网络节点，网络零售额实现700亿元，增长14%”。

　　山东济南市在2023年政府工作报告中提出，要“促进消费恢复扩大。积极对标建设国际消费中心城市，着力提高省会消费能级和吸引力”“保持汽车、家电等大宗消费稳定增长”，并提出要“新引进知名首店、品牌店、旗舰店50家以上，促进‘老字号’创新发展”。

　　星图金融研究院高级研究员付一夫对《证券日报》记者表示，从宏观经济视角来看，当前随着海外主要经济体经济衰退风险加剧，我国出口亦有所承压，此时需要政策端快速释放内需空间，以强化经济增长动力，消费的重要性进一步凸显。

　　“消费作为最终需求，是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎，对经济具有持久拉动力，事关保障和改善民生。”中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东在接受《证券日报》记者采访时表示，当前各地把恢复和扩大消费摆在优先位置，将有助于更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需，使消费潜力充分释放出来，发挥消费对经济循环的牵引带动作用。与此同时，扩大消费还能帮助增加居民收入，提振市场信心，引导经济进入正反馈的良性循环，切实发挥出消费支出对经济增长的基础性支撑作用。

　　提高居民收入

　　恢复消费需求

　　业内人士认为，2022年我国消费市场总体表现较为疲弱。国家统计局数据显示，2022年11月份，社会消费品零售总额38615亿元，同比下降5.9%；2022年1月份至11月份，社会消费品零售总额399190亿元，同比下降0.1%。

　　在民生银行首席经济学家温彬看来，此前制约消费恢复的因素主要是线下消费场景受限、居民消费能力减弱以及居民消费意愿低迷。不过随着疫情防控措施持续优化，消费场景不断修复，线下接触性、聚集性消费将会逐渐恢复。同时，在稳增长政策支持下，经济将实现温和复苏，带动就业扩大和居民收入增加，从而增强居民消费能力和消费意愿。

　　刘向东表示，要增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景，就要多渠道增加居民收入，提升居民消费能力和意愿，稳定和优化多样化的消费场景。比如，可以加快高速公路(含服务区)、国省干线、农村公路，特别是旅游公路沿线充电基础设施布局建设，支持居民社区、小区等停车场安装充电桩，发挥充电基础设施的网络效应，吸引更多消费者购置新能源汽车。出台新一轮汽车、家电下乡和“以旧换新”补贴政策，引导居民加快汽车、家电等大宗消费品的更新换代。

　　事实上，不少地方政府已在相关方面部署了具体措施。比如，1月3日，河南省发布《大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，提出鼓励各地出台促进汽车消费的惠民政策，将购车补贴政策延续至2023年3月底，对在省内新购汽车按购车价格的5%给予消费者补贴，最高不超过10000元/台，省、市级财政各补贴一半；鼓励各地对智能电子产品和家用电器产品消费进行补贴或开展以旧换新促销活动，将省财政对各地实际财政补贴支出按不超过30%给予奖补政策延续至2023年3月底。

　　在付一夫看来，恢复消费需求，要从提高居民收入着手，从而达到提振信心的作用。需要继续切实推动就业市场稳定，以确保居民有稳定的收入来源。同时，可以继续为中小微企业纾困解难，缓解市场主体的经营压力，继而稳定就业岗位。

　　“还可以考虑针对特定行业发放消费券，有利于在降低消费者消费成本、增加消费意愿的同时，带动行业回暖。”付一夫进一步表示。（证券日报）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）