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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

中央财政下达125亿元保费补贴——农业保险为乡村振兴护航******

　　日前，财政部向有关省份、计划单列市及新疆生产建设兵团下达2022年第二笔中央财政农业保险保费补贴预算。此次下达保费补贴金额达125亿元。截至目前，中央财政已向各地及中央单位下达2022年保费补贴309亿元，其中包括特色奖补金额达到59亿元。

　　近年来，农业保险持续扩面、增品、提标，在保障粮食安全和服务乡村振兴等方面发挥了积极作用。来自中国银保监会的数据显示，截至目前，我国农业保险承保主要农作物面积达到21亿亩，约占全国播种面积的84％，承保农作物品种超过210种，基本覆盖我国主要粮食作物和糖料、油料、生猪等主要大宗农产品，为服务国家粮食安全和乡村振兴战略提供了重要保障。如何进一步促进农业保险规范经营、优化服务、提升效率，加快推进农业保险高质量发展，更好地服务“三农”事业，是保险业正在着力攻克的课题。

　　增强农户生产信心

　　早在2019年5月，中央深改委就审议通过了《关于加快农业保险高质量发展的指导意见》，标志着农业保险迈进了加速推进高质量发展新阶段。2020年我国成为全球最大的农业保险市场，为农户提供风险保障从2012年的0.9万亿元增长至2021年的4.7万亿元，近10年年均增长率为20.2%。

　　从去年起，黑龙江有不少种植户选择将玉米改种大豆。统计数据显示，2022年黑龙江省大豆播种面积7397.5万亩、同比增长26.9%，总产量190.7亿斤、同比增长32.6%，均创历史最高纪录。

　　在黑龙江大豆种植取得丰产增收的背后，离不开高保障的大豆保险对调节农业种植结构起到的示范作用。作为我国最大大豆产区，黑龙江为促进大豆产能提升，聚焦“稳粮扩豆”，提升大豆保险覆盖率，落实大豆完全成本保险惠农政策，推广大豆“保险+期货”模式，为广大豆农提供高质量保险服务，为大豆油料扩种提供坚实的风险保障。

　　记者在采访中了解到，2022年黑龙江推进完全成本及种植收入保险由2021年的5个县区扩展到60多个县区，取得了由点到面的突破性进展。与此同时，黑龙江大豆保障程度也由每亩200元提高至超600元，提升超过3倍。在此过程中，大豆完全成本保险的知晓度和接受度大幅提升，不少种植户看到了扩种大豆的可观保障。有农户表示：“现在种大豆补贴挺多，有国家给的大豆轮作补贴，还有大豆完全成本保险保障兜底，所以全部将玉米改种大豆了，也是为国家作贡献了。”

　　党的二十大报告提出，全方位夯实粮食安全根基，健全种粮农民收益保障机制和主产区利益补偿机制，确保中国人的饭碗牢牢端在自己手中。完善农业支持保护制度，健全农村金融服务体系。

　　近年来，在中央和地方各级政府持续、大力的补贴之下，农业保险对农业生产的风险保障作用在不断增强。2022年三大主粮完全成本保险和种植收入保险政策已经实现13个粮食主产省份826个产粮大县全覆盖。

　　“从实际效果来看，当农民遭遇自然灾害等意外造成的损失后，农业保险确实能够起到对灾害损失补偿的托底作用。”对外经贸大学风险管理与保险学系主任何小伟表示，近年来我国农业保险持续提标扩面增品，在保费规模、覆盖面、保障水平等方面取得了一些成绩，“现在发生灾害后，大家首先会追问农业保险能赔多少，这表明地方政府和农民已经对农业保险的保障作用产生共识。不过，农业保险仍有必要进一步扩大险种覆盖面”。

　　值得一提的是，财政部早在去年11月份就已提前下达了中央财政农业保险保费补贴2023年预算指标。“很快很早，这是农业保险保费补贴做出的重大改变，往年都是下半年才支付。目前，保费补贴的第一批资金已经提前下拨到各省，这是非常好的信号。”中国农业大学国家农业农村保险研究中心副主任任金政向记者表示。

　　科学把握政策边界

　　我国的农业保险以政策性农业保险为主，坚持政府引导与市场运作相结合，主要目的是保障国家粮食安全。“农业保险并不是纯粹的商业保险，它也是一种农业支持保护政策工具。”何小伟表示，要促进农业保险的规范化运作，就必须明晰政府与市场之间的边界。

　　“从近年来各地的实践来看，农业保险领域的虚假投保、虚假理赔、套取财政补贴等事件屡屡出现，成为农业保险高质量发展中的一个顽疾。”何小伟认为，随着农业保险向纵深发展，业务范围和规模不断扩大，现有的法规和文件在厘清政策性农业保险领域的政府与市场边界问题上仍有待细化。

　　中国农业风险管理研究会发布的《中国农业风险管理发展报告（2022）》显示，我国针对农业保险发展的财政保费补贴无法做到覆盖全部的农业生产，目前三大作物的覆盖率超过70%，而其他作物不足20%。随着我国乡村振兴战略的实施，各地积极发展特色农产品，带动经济发展和农民增收，但是这些与农民增收密切相关的特色农产品保险业务开办不足，且地方财政的保费补贴缺乏，导致部分特色农产品未能进入政策性农业保险范围。

　　农业保险的承保要求地方财政配套，只有在地方财政配套到位的情况下，中央财政才予以支持。“当前我国省际之间农业保险发展水平参差不齐，对各省份农业生产所发挥的风险保障作用存在着较大差异。一些中西部省份又是农业大省，地方财政难以匹配农业保险的补贴资金，导致农业保险业务规模受限。虽然目前财政补贴政策已对中西部地区有所倾斜，但仍不够精确。”何小伟说。

　　此外，我国农业保险尚未形成完整的大灾风险分散机制，保险业在巨灾风险中所发挥的作用有待进一步加强。任金政认为，这可能导致有的保险公司在做业务时畏手畏脚，也不利于防范系统性风险造成的冲击，因此我们需要继续完善大灾风险分散机制。

　　为使我国农业保险有稳定可靠的风险分散制度保障，2020年经国务院批准，由财政部牵头组建的中国农业再保险有限公司成立。作为我国唯一的专业的农业再保险公司，中国农再推动建立并统筹管理国家农业保险的大灾风险基金，并致力于加强农业保险数据信息共享，承接国家相关支农惠农政策。多位业内人士表示，在此之前，我国只有初步建立的公司级别大灾风险准备金；而在有了政策性的农业再保险和国家“农业保险大灾风险基金”之后，我国农业保险经营的许多后顾之忧将得到解决。

　　全力服务乡村振兴

　　在乡村振兴的大背景下，农业保险的内涵和功能已从传统意义上狭义的农业生产，扩展到了农业、农村、农民等诸多方面。作为乡村振兴战略的重要抓手，农业保险在助推农业现代化、防止返贫、提升乡村治理等方面发挥着日益重要的作用。

　　中央农村工作会议提出，产业振兴是乡村振兴的重中之重，要落实产业帮扶政策，做好“土特产”文章，推动乡村产业全链条升级，增强市场竞争力和可持续发展能力。

　　“农业保险的服务对象和内涵会不断扩大，原来主要是大宗农产品的保险，而未来对‘土特产’保险的需求会加大，因为‘土特产’具有较高附加值，对提升农民收入、促进共同富裕具有更加明显的作用。”此外，任金政还认为，未来针对耕地地力、高标准农田等方面的保险，以及对林业碳汇、环境责任等方面的绿色保险也会有所增加。

　　“农业保险服务链条还将不断延伸。产业振兴作为乡村振兴的主要内容，涉农产业对保险的需求会越来越大，农业产业从种养、初加工到深加工等均面临自然风险、市场风险的影响，基于产业链延伸的保险需求会增加。”任金政说。

　　现代农业保险发展也离不开科技力量。卫星遥感等技术的应用能够大大提升理赔结果精准度、可信度，确保查勘损失面积真实、查勘损失程度精准、查勘过程有据可循，让农户更加认可定损结果、更快收到赔偿资金，有效提升农户防范应对重大灾害的能力。瑞士再保险亚洲区农业再保险负责人何兴龙预测，运用科技手段降本增效、向更精细的专业化经营转型，将是农险未来可持续发展的关键。

　　此外，在民生保障方面，保险业不仅通过各类人身保险产品保障脱贫人口的人身风险，还能够通过保险资金投资民生工程项目助推防贫防返贫。以广西开展的“防贫保”保险业务为例，数据显示，截至去年9月末，广西已有55个县区实现“防贫保”业务落地,共计为8.98万户54.05万脱贫人口提供风险保障210.53亿元。保险机构通过为脱贫户因灾、因意外、因病返贫提供一揽子综合防贫保障，有力支持守住不发生规模性返贫底线。（记者杨然）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）